Kein Vertrag mit dem Grundstückseigentümer bei Realofferte an den Mieter

19. Juni 2015 um 15:23 von

Mit aktuellem Urteil vom 20.05.2015 (Az.: 2 S 253/14) hat das Landgericht Mönchengladbach als Berufungsinstanz ebenso prägnant wie kurz mit der derzeit immer häufiger auftretenden Fehlvorstellung aufgeräumt, dass bei Realofferten eines Energieversorgers grundsätzlich immer der Grundstückseigentümer der Vertragspartner wird. 

In dem dortigen Fall mietete die spätere Beklagte ein Haus, dessen Wärmeversorgung über eine Stromheizung erfolgte. Die (Haupt-)Steuerung für die Heizung befand sich in dem einige Meter entfernten Nebenhaus, in dem der Vermieter wohnte. Das Stromversorgungsunternehmen kannte die Mieterstellung der Beklagten und trat folgerichtig an die Beklagte heran, um einen Wärmestromlieferungsvertrag zu schließen. Das schriftliche Angebot des klagenden EVU lehnte die Beklagte mit den Argumenten ab, zum einen sei der Vermieter für die Wärmeversorgung des Mietshauses mietvertraglich verantwortlich und zum anderen habe sie keinen Zugriff auf die im Nebenhaus befindliche Heizungssteuerung. In der ersten Instanz hatte sich die Beklagte erfolgreich verteidigt, indem sie auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH verwies, nach der sich die Realofferte eines EVU im Zweifel an den Grundstückseigentümer richte.

Das Landgericht Mönchengladbach ist dem entgegengetreten und  führt in den Urteilsgründen zutreffend aus, dass diese Rechtsprechung des BGH – insbesondere zuletzt die Urteile vom 02.07.2014 (Az.: VIII ZR 316/13) und  vom 22.07.2014 (Az.: VIII ZR 313/13) – nur dann greifen könne, wenn auch ein tatsächlicher Zweifelsfall gegeben ist. In dem von der Kammer zu entscheidenden Sachverhalt lag ein solcher Zweifelsfall aber nicht vor. Zwar hatte die Beklagte ausdrücklich erklärt, das schriftliche Angebot der Klägerin nicht annehmen zu wollen, gleichwohl hat sie die Wärmesstromlieferungen in Anspruch genommen und damit die Realofferte der Klägerin angenommen. Ferner war die Erklärung der Beklagten, nicht mit der Klägerin kontrahieren zu wollen, widersprüchlich und unbeachtlich.

Unter Verweis auf die zutreffende Rechtsprechung der BGH fasste das Landgericht Mönchengladbach wie folgt zusammen:

„Derjenige, der – wie die Beklagte in der Folge – aus einem Verteilnetz eines Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser [Wärme] oder Wasser entnimmt, nimmt das Angebot zum Abschluss eines entsprechenden Versorgungsvertrages konkludent an (BGH-Urteil vom 25.11.2009, Az.: VIII ZR 235/08, dort Rdzif. 13 [Zitierung nach Juris] m.w.N). Dies gilt erst recht, wenn – wie hier – ein schriftliches Angebot persönlich an den Nutzer der Versorgungsleistungen gerichtet wird (BGH a.a.O.).“

Inwieweit eine mietvertragliche Regelung eine andere Entscheidung hätte rechtfertigen können, musste das Landgericht Mönchengladbach nicht entscheiden, weil in dem dortigen Mietvertrag die eigenverantwortliche Wärmeversorgung des Mieters festgeschrieben war.

Inanspruchnahme von Grundstücken – BGH entscheidet zu Gunsten eines Grundstückseigentümers

11. Juli 2014 um 00:40 von

BGH 1004In unserem Blog-Beitrag vom 04.06.2014 hatten wir auf die immer wieder auftretenden Schwierigkeiten im Umgang mit der über § 12 NAV/NDAV eingeräumten Grundstücksbenutzung hingewiesen. Wie wichtig aber überhaupt eine gesetzliche, dingliche oder vertragliche Grundlage ist, hat die jüngste Entscheidung des BGH vom 16.05.2014 (V ZR 181/13) im Zusammenhang mit der Inanspruchnahme fremder Grundstücke gezeigt.

Dort hatte sich der V. Zivilsenat mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Grundstückseigentümer seinen aus § 1004 Abs. 1 BGB erwachsenden Beseitigungsanspruch verliert, wenn zuvor jahrelang die Inanspruchnahme des Grundstücks durch eine unterirdisch verlegte Anschlussleitung des Nachbarn einvernehmlich geduldet wurde. Diese Frage hat der BGH ausdrücklich zu Gunsten des Grundstückseigentümers entschieden.

Insbesondere führt der BGH in den Entscheidungsgründen aus, dass die Verjährung des bereits vor Jahren entstandenen ursprünglichen Beseitigungsanspruchs keine Pflicht zur Duldung in der Zukunft begründet. Demgemäß kann die Beseitigung einer ursprünglich erlaubten Leitung jederzeit für die Zukunft verlangt werden oder selbst vorgenommen werden.

Des Weiteren betont der Senat, dass die einmal gestatte Verlegung der Leitung durch den ursprünglichen Eigentümer eines Grundstücks keine Bindungswirkung für dessen Rechtsnachfolger entfalten kann. Der BGH gesteht dem Eigentümer des in Anspruch genommenen Grundstücks sogar zu, eine einmal erteilte Gestattung jederzeit zu widerrufen und die aus seinem Eigentum ableitbaren Rechte aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend zu machen.

Eine Duldungspflicht des Eigentümers gemäß § 1004 Abs. 2 BGB hätte sich danach allenfalls aus den Grundsätzen der Verwirkung (der Beseitigungsbefugnis des Eigentümers) herleiten lassen. Im konkreten Fall hatte der BGH aber auch dies verneint. Denn ursprünglich wurde die Leitung im Einvernehmen mit dem ehemaligen Eigentümer verlegt und betrieben. Mithin bestand für den Zeitraum bis zur Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer eine schuldrechtliche Vereinbarung, welche die Grundstücksnutzung ausdrücklich gestattete. Solange aber der Eigentümer auf Grundlage einer schuldrechtlichen Vereinbarung auf die Ausübung seiner Rechte verzichtet, kann er in Bezug auf die Wahrnehmung seiner Beseitigungsansprüche nicht untätig im Sinne der Verwirkung sein.

Diese schuldrechtliche Vereinbarung endete schließlich (erst) mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer. Dessen Verhalten ließ aber nicht auf die Erfüllung der für die Annahme der Verwirkung erforderlichen Zeit- und Umstandsmomente schließen, da der neue Eigentümer im Gegenteil rasch die Beseitigung der Leitung verlangte. Dementsprechend standen dem neuen Eigentümer mit dem Ende des ursprünglichen Gestattungsvertrages (erneut) die Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB zu.

In Ermangelung einer (weiteren) rechtlichen Grundlage, welche die Nutzung des fremden Grundstücks gestattete, war dem Begehren des Grundstückseigentümers in Form der Entfernung der Leitung stattzugeben. Lediglich für Fälle mit besonderen Konstellationen und unbilligen Härten hat der BGH eine Hintertür offen gelassen. Um besonderen Umständen Rechnung tragen zu können, verwies der BGH für zukünftige Fälle auf die Prüfung einer aus § 242 BGB resultierenden unzulässigen Rechtsausübung des Grundstückseigentümers, sofern entsprechende Tatsachen vorliegen und vorgetragen sind.

Inwieweit diese Entscheidung uneingeschränkt auf Leitungen eines Energieversorgungsunternehmens übertragbar ist, wird die Zukunft zeigen. Unterschiede zwischen einer privaten Anschlussleitung und dem Betrieb eines Energieversorgungsnetzes lassen sich jedenfalls nicht nur argumentieren, sondern sollten auch in der künftigen Rechtsanwendung Berücksichtigung finden. Denn im Gegensatz zu der Leitung des Nachbarn dienen die Anlagen eines Netzbetreibers in aller Regel der öffentlichen Energieversorgung und damit nicht nur Singularinteressen. Die Entscheidung des BGH unterstreicht aber ein weiteres mal das Erfordernis, Duldungsrechte dauerhaft in geeigneter Form zu sichern.

Zum konkludenten Vertragsschluss durch Energieentnahme (BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/13)

4. Juli 2014 um 14:14 von

bgh_front2Wie bereits in unserem Blog-Beitrag vom 03.07.2014 angekündigt, hat sich der Bundesgerichtshof am 02.07.2014 mit der Frage beschäftigt, mit wem ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande kommt, wenn ein schriftlicher Liefervertrag nicht abgeschlossen worden und das mit Energie versorgte Grundstück vermietet oder verpachtet ist.

In dem Verfahren VIII ZR 316/13 begehrte die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, von dem Beklagten als Grundstückseigentümer die Vergütung für gelieferte Strommengen in Höhe von insgesamt 32.539,09 €. Der Eigentümer hatte im streitgegenständlichen Zeitraum das Grundstück an seinen Sohn verpachtet, der dort eine Pizzeria betrieb und erhebliche Mengen an Strom verbrauchte. Der Sohn und Pächter hat jedoch weder einen schriftlichen Stromversorgungsvertrag mit der Klägerin geschlossen, noch hat er dieser überhaupt angezeigt, dass er tatsächlich den Strom verbrauchte.

Im Anschluss an die mündliche Verhandlung am 02.07.2014 hat der VIII. Zivilsenat die Klage des Versorgungsunternehmens gegen den Grundstückseigentümer abgewiesen und entschieden, dass der Pächter und nicht der Beklagte als Eigentümer des Grundstücks für die entnommenen Strommengen in Anspruch zu nehmen ist. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass zwischen der Klägerin und dem Beklagten kein Energieversorgungsvertrag bestand. Dieser war vielmehr mit dem Pächter des Grundstücks und der Klägerin zustande gekommen, da sich die Realofferte des Energieversorgungsunternehmens typischerweise an denjenigen richtet, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Hierbei kommt es nach dem Bundesgerichtshof nicht auf die Eigentümerstellung, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss an. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall übte nach Auffassung des Senats der Pächter des Grundstücks die Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss aus und sei deshalb als Adressat des Vertragsangebots der Klägerin anzusehen. Die an ihn gerichtete Realofferte habe er auch konkludent durch die Entnahme des Stroms angenommen. Vertragspartner der Klägerin war daher nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Pächter des Grundstücks und nicht der Beklagte als Eigentümer, obwohl der Pächter gegenüber der Klägerin (vermutlich) noch nicht einmal in Erscheinung getreten war.

An diesem Ergebnis änderte auch die von der Klägerin behauptete, geringfügige und kurzfristige Energieentnahme durch den Beklagten im Zeitraum zwischen dem Eigentumserwerb des Beklagten und der Übergabe des Grundstücks an den Pächter nichts. Derartig kurzfristige und geringfügige Energieentnahmen seien unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen an stabilen Vertragsbeziehungen zu vernachlässigen, so der Bundesgerichtshof in seiner Pressemitteilung Nr. 106/14 vom 02.07.2014.

In dem parallelen Revisionsverfahren VIII ZR 313/13 hat der Bundesgerichtshof dagegen noch kein Urteil verkündet, sondern hat dies erst für den 22.07.2014 angekündigt. Ob der Bundesgerichtshof in diesem Fall, in dem eine Mitmieterin zu keiner Zeit selbst im Mietobjekt gewohnt hat, anders entscheiden wird, bleibt abzuwarten. Sobald uns hierzu nähere Informationen vorliegen, werden wir selbstverständlich in unserem Blog wieder darüber berichten.

„Ene, mene, muh…“ – OLG Nürnberg zum Vertragsschluss durch sozialtypisches Verhalten

3. Juli 2014 um 12:12 von

OLG Nürnberg„Ene, mene, muh…“,

dieses Spielchen müssen Grundversorger in Hinblick auf die Frage, wer ihre Vertragspartei geworden ist, nicht in jedem Fall länger mitspielen.

Das OLG Nürnberg hat jetzt mit Urteil vom 23.05.2014 (Az. 2 U 2401/12) entschieden, dass der Eigentümer eines Grundstücks, das im Rahmen der Grundversorgung beliefert wird, nach § 826 BGB wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung haftet, wenn er die erforderliche Mitteilung darüber, wer Kunde des Grundversorgers geworden ist (§ 2 Abs. 2 StromGVV), gegenüber diesem unterlässt.

Grundsätzlich kommt der Grundversorgungsvertrag nicht durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande, sondern dadurch, dass die Realofferte des Versorgers durch sozialtypisches Verhalten des Kunden (Entnahme von Strom) angenommen wird. Vertragspartner wird daher derjenige, der auf Grund seiner Verfügungsmacht über den Versorgungsanschluss die Leistung entgegennimmt (vgl. BGH NJW, 2003, 313 ff.). Dies kann neben dem Grundstückseigentümer z.B. auch der Mieter oder Pächter sein.

In dem vom OLG Nürnberg zu entscheidenden Fall kamen für das (widerklagende) Versorgungsunternehmen gleich mehrere Personen als Vertragspartei in Betracht: das Anwesen, über dessen Anschluss tatsächlich Strom entnommen worden war, gehörte zunächst der Ehefrau des (Wider-) Beklagten, bevor es im Wege der Zwangsversteigerung an ein Unternehmen mit Sitz in England veräußert wurde. Inhaber dieses Unternehmens sowie diverser anderer Firmen, die alle an der Abnahmestelle gemeldet waren, war der Beklagte. Er selbst war dort jedoch nicht gemeldet.

Im Prozess hat sich der Beklagte auf die formale Position zurückgezogen, weder Eigentümer des Hausgrundstücks noch Kunde des Versorgungsunternehmens zu sein, da er selbst keinerlei Strom entnommen habe. Gleichwohl nahm das Versorgungsunternehmen den Beklagten auf Zahlung der Rechnungsbeträge in Höhe von etwa 5.000,00 € in Anspruch.

Auch wenn dem Beklagten nicht nachgewiesen werden konnte, dass er selbst Strom an der Abnahmestelle entnommen hat, muss der Beklagte als Vertreter des Eigentümers gewusst haben, wer den Strom verbraucht hat. Nach Ansicht des OLG Nürnberg bestand zwischen dem Beklagten und dem Entnehmer des Stroms ein Näheverhältnis, das den Beklagten dazu verpflichtete, dem Versorgungsunternehmen mitzuteilen, wer Abnehmer des Stroms ist. Dieser Pflicht ist der Beklagte, obwohl ihm dies vermutlich leicht möglich gewesen wäre, jedoch nicht nachgekommen. Auch auf Nachfrage des Versorgungsunternehmens hatte der Beklagte keine Auskunft darüber gegeben, wer Vertragspartei geworden ist. Da der Beklagte bis zur Entscheidung keinerlei Angaben zum Kunden gemacht hat, hatte das Versorgungsunternehmen bis zum Schluss auch keine Kenntnis davon, wer Kunde während der Lieferzeit war. Hieran hat das Versorgungsunternehmen, das im Rahmen der Grundversorgung Elektrizität liefert, jedoch anerkanntermaßen ein besonders schützenwertes Interesse. Denn ohne die Kenntnis dessen, wer Vertragspartner ist, kann das Versorgungsunternehmen seine Ansprüche schließlich nicht durchsetzen.

Nach einer Gesamtschau aller Umstände stand zur Überzeugung des OLG Nürnbergs fest, dass der Beklagte gezielt verschwiegen hat, wer Abnehmer des Stroms und somit Vertragspartner des Versorgungsunternehmens war. Der Beklagte wurde deshalb gemäß § 826 BGB wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung dazu verurteilt, den dem Versorgungsunternehmen mangels Durchsetzbarkeit des Anspruchs entstandenen Schaden in Höhe des Rechnungsbetrags zu ersetzen.

In seiner Entscheidung hat das OLG Nürnberg in erfreulicher Weise festgestellt: „Es gehört […] zum selbstverständlichen Allgemeinwissen, dass entnommener Strom bezahlt werden muss und dass derjenige, der den Strom liefert, die Person seines Vertragspartners kennen muss.

Leider scheint dies in der Praxis jedoch immer wieder „vergessen“ zu werden, weshalb das Spielchen, wer Vertragspartner des Versorgungsunternehmens geworden ist und deshalb den entnommenen Strom zu bezahlen hat, wohl weitergehen wird.

Zuletzt noch ein Hinweis: Auch der BGH wird sich in zwei noch ausstehenden Entscheidungen (VIII ZR 313/13 und VIII ZR 316/13) mit der Frage, wer im Rahmen der Grundversorgung im Falle eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstücks Vertragspartner des Versorgungsunternehmens geworden ist, auseinandersetzen. In beiden Verfahren wurde am 02.07.2014 hierzu mündlich verhandelt. Sobald wir Näheres erfahren, werden wir Sie hierüber in unserem Blog informieren.

Foto: OLG Nürnberg

Der Ton macht die Musik – auch bei der Grundstücksbenutzung

4. Juni 2014 um 12:49 von

Strommast AusschnittSie kennen das Problem: Jeder möchte Strom und Gas zu jeder Zeit verfügbar haben; und das möglichst kostengünstig. Sobald es aber daran geht, einem Nachbarn oder gar einer Person, die man nicht einmal kennt, durch Bereitstellen eigenen Eigentums die gleichen Möglichkeiten zu eröffnen, fehlen jegliche Bereitschaft und jegliches Verständnis.

Der Teufel steckt aber wie so oft im Detail. Obwohl § 12 NAV/NDAV nicht übermäßig kompliziert aufgebaut sind, treten trotz einschlägiger Rechtsprechung immer wieder neue Fallstricke auf, die es zu umgehen gilt. Aber ein weiterer, nicht zu unterschätzender Faktor kommt hinzu: die soziale Komponente. Sobald es an das eigene Eigentum geht, ist die Schwelle der Reizbarkeit äußerst niedrig. Dies bekommen die Mitarbeiter vor Ort immer wieder intensiv zu spüren. Deswegen ist es äußerst wichtig, den richtigen Ton zu treffen. Dies gilt auch und vor allem, wenn sich die Einschaltung eines Rechtsbeistandes nicht mehr vermeiden lässt. Ungeschickt formulierte Schreiben eines Rechtsanwalts können die Fronten für langen Zeit verhärten.

Dies kann letztlich auch zu Schwierigkeiten im Umgang mit öffentlichen Stellen führen. Einschlägige Erfahrungen zeigen, dass Gerichte umso schneller einen „Schutzreflex“ zu Gunsten des Kunden entwickeln, je schwieriger sich die vorgerichtliche Korrespondenz – durch den Netzbetreiber veranlasst – gestaltet hat. Gleiches gilt gegenüber Vollstreckungsbehörden, falls deren Einschaltung beispielsweise im Anschluss an ein Eilrechtsschutzverfahren erforderlich wird. Daher ist, auch weil man sich zumeist zweimal im Leben sieht, Bedacht in der Ansprache an den Kunden geboten.